Самовольный захват земли

В ранее действующих основных нормативно-правовых актах[1], регулирующих земельные отношения до принятия нынешнего Земельного кодекса отсутствовало понятие самовольного занятия государственной земли. Так же его не было и в диспозиции статьи 48 Кодекса Казахской ССР об административных правонарушениях[2], обозначавшую нарушение исключительной собственности республики на землю. В старой редакции Гражданского кодекса Республики Казахстан, действовавшей до 2017 года[3] пункт 1 статьи 236 гласил, что право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.

Такое обстоятельство дел послужило одной из причин повсеместных случаев самовольного захвата государственной земли. На сегодняшний день эта проблема до сих пор стоит на повестке дня в каждом регионе страны.

В соответствии с пунктом 1 и части 1 пункта 2 статьи 244 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — ГК) самовольной постройкой является любое строение, созданное на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Вместе с тем, из официального комментария[4] данной нормы следует, что самовольная постройка не признается недвижимым имуществом, и к ней применяются правила о праве собственности на материалы (п.4 ст.236 ГК).

Согласно действующей редакции пункта 1 статьи 236 ГК право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации

В силу пункта 10 статьи 43 Земельного кодекса РК (далее — ЗК) пользование земельным участком до установления границ и выдачи правоустанавливающих документов не допускается. Несоблюдение данной нормы квалифицируется как самовольное занятие земельного участка и предусматривает ответственность по статье 136 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях (далее — КРК об АП).

Часть 2 пункта 2 статьи 164-1 ЗК гласит, что незаконный владелец обязан освободить самовольно занятый земельный участок в течение тридцати календарных дней с момента применения мер административного взыскания, и осуществить снос строения, возведенного на таком участке.

Споры, связанные с неисполнением незаконным владельцем обязанности по освобождению самовольно занятого земельного участка и сносу строения, возведенного (возводимого) на таком участке, разрешаются в судебном порядке.

Кроме того статьей 319 КРК об АП предусмотрена ответственность за незаконное строительство без соответствующего права на землю.

Вместе с тем, существуют Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утверждённые Приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750, согласно пункту 5 которых самовольное строительство объектов различного назначения на территории населённых пунктов не допускается.

Из всего вышеназванного однозначно становится понятно, что априори нельзя, каким бы то ни было способом, самовольно занимать и тем более что-либо строить на земле, которая тебе не принадлежит. Другими словами для осуществления владения, либо пользования имуществом в виде определенного земельного участка лицу необходимо приобрести на него соответствующее право в порядке, предусмотренном земельным законодательством. Противоположное означает нарушение действующего законодательства и должно пресекаться.

В силу пункта 5 статьи 8 ГК никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения. Однако данный постулат не всегда применяется на практике. Существуют немалочисленные факты приобретения права собственности на недвижимое имущество вследствие нарушения закона в виде самовольного захвата государственной земли. Некоторые лица сформировали обратную схему в обход общепринятого порядка оформления документов на недвижимость: сначала они самовольно возводят строение, приобретают на него право собственности в судебном порядке и только после этого получают землю. Когда общеизвестным фактом является обратное — для начала строительства лицо должно получить право на землю.

Такие обстоятельства имеют место быть, в том числе из-за их нормативного подкрепления и законодательной, и судебной ветвями власти.

Во-первых, в соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 244 ГК самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. Из содержания указанного пункта 3 выходит, что суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим её на не принадлежащем ему земельном участке. При этом необходимо обязательно установить выполнения следующих условий:

- данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки;

- сохранение постройки не должно повлечь нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Во-вторых, Верховный Суд Республики Казахстан в пунктах 11 и 12 своего Нормативного постановления от 16.07.2007 года № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» уточнил, что названные выше два критерия должны подтверждаться местными исполнительными органами.

В случае вступления в силу решения суда о признании права собственности на самовольное строение, акимат в порядке, предусмотренном статьей 43 ЗК, обязан будет предоставить земельный участок, на котором находится это сооружение. Это основывается на пункте 1 статьи 52 ЗК, в силу которого право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участок, который занят указанными строениями. В конце данного пункта отдельной нормой указывается на то, что права на сооружения неотделимы от права на землю, на котором находится это строение. Понятно, что здание не может существовать без земли.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является установленным властью способом легализации незаконных действий недобросовестных лиц. Тем самым, хотя и косвенно, но поощряется самовольное строительство. Ссылка в комментарии к статье 244 ГК на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, лишь в порядке исключения при соблюдении положений частей 1 и 3 п.3 комментируемой статьи вынуждает придти к следующему.

Критерии отсутствия угрозы здоровью граждан и условное предоставление земельного участка не может служить оправданием исключительности лиц, осмелившихся произвести самовольный захват земли и давать им преимущества перед обществом в процессе получения определенного права. Это идёт в разрез с такими основополагающими принципами как справедливость, законность и равенство всех перед законом.

Кроме того, обусловленность удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку положительным ответом местного исполнительного органа создает угрозу коррупционных рисков.

При формировании государственно-правовых отношений мы неоднократно прибегаем к опыту зарубежных стран.

К примеру, в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая раскрывает понятие самовольной постройки, не только отсутствует способ узаконения неправомерных действий лица осуществившего самовольную постройку на не принадлежавшем ему земельном участке, но и описывается право органов местного самоуправления принимать самостоятельное решение о сносе такого незаконного сооружения. В данной норме так же указано не только на запрет совершения каких-либо юридических действий в отношении самовольной постройки, но и недопущение её использования.

По этому поводу, в целях устранения указанных противоречий необходимо исключить из пункта 3 статьи 244 ГК норму, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке.

Все это в целом и последний пример в частности позволит в том числе снизить нагрузку на судебные органы.

Заведующий административно-правовым сектором

отдела земельных отношений