Переход системы управления жильем от кооперативов собственников квартир (КСК) к объединениям собственников имущества (ОСИ) и простым товариществам (ПТ) пока не смог до конца решить важные проблемы – задержки оплаты счетов или долги за услуги по содержанию многоквартирных домов. Из-за этого страдают все – и должники, и добросовестные плательщики. Нехватка средств ОСИ, ПТ или управляющих компаний (УК) на самые необходимые работы для дома влияет на качество услуг и, соответственно, приводит к недовольству и проблемам с обслуживанием инфраструктуры.
Напомним: в 2022 году в Казахстане вступили в силу поправки в законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства. На место КСК пришла иная форма управления – ОСИ и ПТ, которые могут управлять своими домами сами или поручать это профессиональным управляющим компаниям. За этот период уже создано около 45,7 тысячи таких новых объединений жильцов. По данным АО "Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства", большую часть жилищных организаций в 2024 году составляют ПТ (85,9%), меньшую – ОСИ (14,1%).
В разных регионах доля ОСИ среди объединений собственников жилья отличается. В крупных городах – например, в Астане – она достигает 58,4%. Заметный удельный вес ОСИ также наблюдается в Алматы (41,1%) и Северо-Казахстанской области (41%). В некоторых регионах доля ОСИ меньше, чем в среднем по стране: в Атырауской области – лишь 2,9%, в Карагандинской – 5,2%, в Кызылординской – 5,7%. Основная форма, которую выбирают жители многоквартирных домов в этих регионах – ПТ. Такое решение связано с законодательными нормами: ПТ может быть оформлено в домах, состоящих не более чем из 30 квартир.
После критики президентом страны Касым-Жомартом Токаевым реформы ЖКХ дискуссии о качестве услуг по содержанию домов в обществе только участились. На экспертных площадках, во время общих собраний стали активно обсуждать и предлагать решения по наиболее острым накопившимся проблемам жилищного фонда. Среди них высокий износ общедомовой инфраструктуры, особенно в зданиях советской постройки, пассивное отношение собственников к вопросу содержания домов, непрозрачность отчетов, задолженность за услуги управляющих компаний.
"В первую очередь должники должны понимать, что ОСИ – это мы сами. Мы, жители, должны готовить свой дом к отопительному сезону, заниматься его ремонтом. К сожалению, у каждого из нас есть соседи, которые не хотят участвовать в этом процессе. Здесь акиматы или комитеты не могут сделать за них какие-то работы. Мы должны научиться сами за себя отвечать", – отметил вице-министр энергетики Сунгат Есимханов, выступая на площадке Службы центральных коммуникаций.
Нехозяйственное отношение к своему имуществу – лишь одна из причин, по которым некоторые казахстанцы с запозданием оплачивают или вовсе не оплачивают счета ОСИ или УК. Такие потребители затягивают с оплатой и по коммунальным услугам в целом, а не только по счетам управляющих компаний. По данным на конец мая, общая сумма задолженности казахстанцев за коммунальные услуги составляла 150,6 миллиарда тенге.
В прежней системе управления – КСК – долги таких жильцов могли временно перекрываться платежами добросовестных потребителей из других домов. Но для новой формы правления – ОСИ, ПТ, в том числе нанявших УК, – такая ситуация маловероятна. Работа по системе "один счёт – один дом" уже не позволяет закрывать "дыры в бюджете" за счёт других домов, и нередки ситуации так называемого кассового разрыва. Кроме того, в штате ОСИ или УК часто нет ни электрика, ни сантехника, ни дворника. Их услуги жилищное объединение заказывает и оплачивает по мере необходимости, и в таких отношениях работает принцип "нет денег – нет услуг".
Для взыскания долгов некоторые председатели ОСИ и УК обращаются к нотариусам для вынесения исполнительной надписи. Это документ, который имеет силу судебного решения и обязывает человека выплатить долги, а в случае уклонения передается судебным исполнителям. Другой, менее негативный вариант – переход УК или ОСИ на систему авансовых платежей, когда жильцы оплачивают содержание жилья за будущий период. Такую практику в Казахстане начали внедрять некоторые новые жилые комплексы в Астане и Алматы, в которых ОСИ передали управление домом профессиональным управляющим компаниям. Это позволяет им вовремя оплачивать услуги сервиса и выполнять необходимые работы.
Международный опыт управления коммунальным жильем в развитых странах показывает, что в число главных принципов успешного ведения хозяйства в многоквартирных домах входят ответственность за имущество и обязательность исполнения общих решений. Например, в юриспруденции Германии есть даже определение Eigentum verpflichtet, что в переводе с немецкого языка означает "собственность обязывает". Все, кто владеет имуществом, обязаны вкладывать в него и деньги, и своё время, участвуя в коллегиальных встречах для вынесения общих решений. К квартирам люди относятся как к инвестициям, которые можно потерять, если не ухаживать за домом. Вопрос оплаты счетов за общий ремонт или услуги управляющей компании нередко ставится ребром. Если у человека сложные времена, он может обратиться к государству и получить помощь для оплаты коммунальных долгов. Если подобных проблем у жильца нет, а причина неоплаты иная, возможен и крайний вариант – принудительная продажа жилья.
А вот как выстроена система управления жилищным фондом в Китае. Восточный сосед использует прогрессивную систему оплаты услуг. Чтобы их получить в принципе, потребитель должен сначала положить деньги на специальный счёт. Управляющая компания будет списывать их оттуда ежемесячно в соответствии с начислением. Поэтому в Китае редки проблемы с оплатой труда тех, кто оказывает сервисные услуги. К слову, авансовую систему платежей в управлении коммунальным фондом вводят многие страны. Расчет по предварительному начислению актуален в США, Швеции, Франции, Польше и других государствах. Примеры приведены в инфографике ниже.
