Договор считается заключённым, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Довольно простой вопрос, на который сможет ответить даже студент юридического вуза. Любой юрист укажет на правило пункта 1 статьи 393 ГК РК: договор считается заключённым, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям (в устной или письменной форме, как того требует закон).

Правда, к вышеназванному правилу Гражданский кодекс добавляет: если в соответствии с законодательными актами для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества (пункт 2 статьи 393 ГК).

Вот по поводу последнего на практике допускаются досадные ошибки.

В одном деле собственник имущества оспаривал результаты торгов, проводимых в рамках исполнительного производства. По его долгам имущество было реализовано, судебный исполнитель заключил договор купли-продажи с победителем аукциона, как того требует норма статьи 83 Закона “Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей”. Но собственник отказался добровольно высвобождать имущество и подал на судебного исполнителя в суд. Суд иск удовлетворил, признал результаты торгов и сделку купли-продажи недействительными. Среди прочего, суд сослался на п.2 ст. 393 ГК, установив, что, раз имущество фактически не передавалось покупателю, то договор купли-продажи нельзя считать заключённым.

Суд, таким образом, посчитал, что передача имущества — это необходимое условие для того, чтобы считать договор купли-продажи заключённым. По его логике, имущество передано покупателю — значит, договор купли-продажи заключен; если не было передачи имущества — договор купли-продажи не заключен, юридически такой договор никаких прав и обязанностей для сторон не создает.

Ошибочность такой позиции в следующем:

В пункте 2 статьи 393 ГК имеются в виду те случаи, когда передача вещи необходима именно для заключения договора, и такие случаи должны быть оговорены не где-нибудь, а в законодательных актах.

Таких случаев, на самом деле, немного. Передача вещи как обязательное условие для того, чтобы считать договор заключённым, необходима по договору банковского вклада, договору хранения и некоторым другим видам договоров. В теории гражданского права такие договоры именуются реальными. По ним достижение соглашения путём подписания договора ещё недостаточно, чтобы договор считался заключённым. Мало подписать договор — нужно ещё и передать вещь, чтобы такой договор считался заключённым. Например, чтобы договор банковского вклада считался заключённым, нужно не только подписать его текст, но и передать деньги для зачисления их на банковский вклад.

Большинство же договоров, включая договор купли-продажи, относятся не к реальным, а к так называемым консенсуальным договорам, то есть договорам, по которым права и обязанности сторон возникают не с момента передачи вещи, а с момента достижения соглашения (например, с момента подписания текста договора).

По ним передача вещи важна не с точки зрения определения момента заключения договора, а с точки зрения его исполнения. В этих случаях передача вещи — это не этап заключения договора, а действие по его исполнению. Договоры купли-продажи, имущественного найма (аренды), подряда, оказания услуг — это примеры таких договоров. Ударили по рукам (по устным сделкам) или подписали текст договора (по письменным сделкам) — всё, договор считается заключённым, у сторон возникли права и обязанности.

К таким договорам правила пункта 2 статьи 393 ГК неприменимы.

К слову, закон допускает, что некоторые договоры могут быть как реальными, так и консенсуальными. ГК относит к таковым, например, договоры займа, дарения.

Как определить, является ли договор реальным или консенсуальным? По обороту “обязуется передать имущество” или “передает имущество”. Если в договоре займа указано, что “заимодатель обязуется передать заемщику в собственность деньги”, то мы имеем дело с консенсуальным договором. Это значит, что с подписанием договора он считается заключённым; права и обязанности возникают у сторон уже в момент подписания договора.

Если же в договоре применен такой оборот: “заимодатель передает заемщику в собственность деньги”, то налицо реальный договор. Чтобы считать его заключённым, подписания текста договора недостаточно — нужна ещё и передача денег заимодателем. До тех пор, пока заимодатель не осуществит передачу денег заемщику, договор нельзя считать заключённым. Поэтому по реальному договору займа заемщик не вправе потребовать от заимодателя передачи займа даже при подписанном договоре — юридически договора нет (как и обязанности заимодателя дать деньги взаймы).

Итак, вернемся к описанному выше случаю с оспариванием сделки купли-продажи с аукциона. Совершенно очевидно, что суд допустил грубую ошибку, посчитав, что раз не состоялась передача имущества покупателю, то договор следует считать незаключенным. К сожалению, апелляционная инстанция эту ошибку не исправила. Надежда только на то, что Верховный Суд даст оценку этому доводу нижестоящих судов.

Такая оценка нужна. Есть подозрение, что суды не всегда улавливают значение нормы пункта 2 статьи 393 ГК. Уж больно часто её цитируют в тех случаях, когда речь идёт о консенсуальных договорах, то есть случаях, когда она попросту неприменима.