Собственники квартир, повышая цены, думают, что теперь жилье будут раскупать нарасхват. Не будут. Это временный информационный ажиотаж.

По мнению известного эксперта-аналитика рынка недвижимости, члена Объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана Диляры Сулейменовой, цены на жилье повысятся вплоть до 15%, но позже рынок придёт в равновесное положение, поскольку потребители не будут отвечать на ценовые запросы продавцов, и не будут раскупать нарасхват жилье, сообщает Zakon.kz.

— Итак, казахстанцам разрешили взять пенсионные накопления для приобретения жилья, улучшения жилищных условий и люди уже начали получать свои кровные. Какие изменения ожидаете вы в связи с этим на рынке недвижимости, станут ли у нас раскупать жилье?

— Да, действительно, по последним сообщениям Пенсионного фонда, на специальные счета вкладчиков, открытые у уполномоченных операторов, переведено свыше 112,3 млрд тг. Безусловно, это послужит ещё одним драйвером роста цен на недвижимость. Сложился некий информационный ажиотаж ещё с того момента, когда Президент объявил о возможности снятия пенсионных накоплений.

В первый же день (25 января 2021) после запуска пенсионной программы, в ЕНПФ поступило почти 10 300 заявок о единовременной выплате пенсионных накоплений. На сегодняшний день, разумеется, число обращений возросло и «Отбасы банк» уже одобрил 50 тыс. заявок.

Но не все вкладчики указали целью получения денег приобретение жилья за полную сумму — это ключевое! 41% заявителей планируют погасить свои задолженности по ипотечным займам. Фактически это каждый второй. Лишь 21% вкладчиков планируют приобрести жилье за полный выкуп.

Остальная часть намерена переуступить свои накопления родственникам, всего 8% для получения ипотечного займа в «Отбасы банке» и 5% — для внесения первоначального взноса при ипотеке в других банках.

Ничего не сказано про получение денег на лечение. Читала, что оплата лечения возможна только для прохождения его заграницей. Как видите, в выигрыше от запуска пенсионной программы в основном банки, поскольку они всегда обеспокоены выполнением обязательств своих заемщиков.

А ещё в выигрыше строительный сектор, который является одним из рычагов давления на рынок недвижимости. Как вы знаете, вторичное жилье подтягивается за первичным.

— Как вы полагаете, Диляра Бек-Задаевна, возможны ли спекулятивные операции на рынке недвижимости жилья, каким образом можно ограничить подобные действия?

— Изучая информацию от потребителей, которые описывают свои попытки получить свои кровные пенсионные сбережения, становится грустно, поскольку вырисовывается чёткая спекулятивная картина со стороны застройщиков.

У застройщиков почему-то при упоминании приобретения их жилья в ипотеку, стоимость повышается на 40 тыс. тг с каждого квадратного метра. Разница между приобретением за наличный расчет и в ипотеку составляет около 3 млн тг! В связи с этим, депутаты Парламента потребовали от застройщиков «усмирить свои аппетиты».

Необходимо чётко контролировать эти процессы.

— Ключевой вопрос на рынке жилья – цены. Какой в ближайшем будущем будет политика ценообразования на вторичном рынке, какова сейчас тенденция спроса и предложения? Говорят, жилье подорожает, начнётся земельный бум, но, по мнению Ляззат Ибрагимовой, к лету цены вернутся к состоянию прошлого года. А вы как считаете?

— Давайте более развернуто взглянем на вкладчика, получившего, к примеру, 5 млн тг посредством снятия своих пенсионных накоплений. На эти деньги приобрести жилье за полную стоимость невозможно. Таких цен на рынке попросту нет. У застройщиков приобрести 1-комнатную квартиру эконом класса за 10 млн вполне возможно. Но, как я уже отметила, стоимость приобретения жилья в ипотеку для потребителя оборачивается суммой гораздо выше заявленной в отделе продаж за наличный расчет.

Итак, человек взял квартиру за 13 млн с ежемесячными выплатами в размере 90-100 тыс. тг. Посильно? Вполне. Но ведь она в черновой отделке. Значит, необходимо искать дополнительные финансы на ремонт и мебель. Тогда встает вопрос о приобретении вторичного жилья с ремонтом, цены на которые в среднем 20 млн тг. Кто-то может оспорить эту стоимость, что есть и ниже. Да, есть, но это квартиры в старых кирпичных домах 60-х годов.

В общем, человеку для приобретения 1-комнатной квартиры необходимо ещё 15 млн тг. Знаете, сколько составит ежемесячный платеж заемщика? От 250 до 400 тыс. тг в зависимости от процентной ставки банка. Платить такую сумму на протяжении 10 лет сможет далеко не каждый. И купить за наличный расчет тоже может далеко не каждый. Вот и тупик. А собственники квартир, повышая цены, думают, что теперь жилье будут раскупать нарасхват. Не будут. Это временный информационный ажиотаж.

Что касается ценообразования на рынке недвижимости, то оно зависит не только от пенсионной программы. Оно во многом зависит от программ по жилищному кредитованию, от политических изменений, девальвации, снижения финансовых индексов, затрат застройщиков при строительстве жилых комплексов, инфляции и теперь даже от эпидемиологической обстановке в стране.

На рынке недвижимости Казахстана с запуском ипотечных программ цены и так возросли, поскольку это было определенной мерой поддержки и субсидирования строительного сектора со стороны государства.

Строительный сектор является довольно крупным драйвером экономики и те эксперты, которые наивно полагают, что запуск ипотечных программ не оказывает никакого давления на рынок недвижимости, очень сильно заблуждаются.

На сегодняшний день средние цены предложений на рынке жилья Казахстана за год выросли на 17,2% по данным сайта Krisha.kz. По данным Борю национальной статистики, цены перепродажи благоустроенного жилья повысились на более низкую отметку — 13,2%.

В связи с такой благоприятной тенденцией, застройщики очень активно приступают к реализации своих проектов, но я бы посоветовала очень внимательно и взвешенно к ним подходить, чтобы при уменьшении льготных ипотечных программ, а также спада нынешнего ажиотажа, не оказаться в числе обанкротившихся.

Образование пузыря на рынке недвижимости всегда чревато дальнейшей стагнацией, мы это уже проходили. Спрос не может быть вечным, но пока тенденция роста. Это факт.

Полагаю, цены повысятся вплоть до 15%, но позже рынок придёт в равновесное положение, поскольку потребители не будут отвечать на ценовые запросы продавцов.

— Если в течение 45 дней люди не найдут себе подходящее жилье, то полученные ими деньги опять вернутся на пенсионный счёт в ЕНПФ. Как вы думаете, можно ли за это время подыскать себе хорошее жилье, ведь некоторые, бывает, ищут месяцами, чтобы найти себе то, что нужно.

— Разумеется, можно. Можно и за несколько дней определиться с выбором жилья. Все зависит от того, насколько остро стоит у покупателя жилищный вопрос, ну и, конечно, от возможностей. Специалисты по недвижимости таких покупателей называют «горячими» и предпочитают работать именно с ними. И это правильно.

Знаете, сколько клиентов звонят мне с просьбой, а то и требованием показать объект при том, что они ещё не продали свою недвижимость или у них нет даже первоначального взноса для приобретения в ипотеку. Много людей смотрят квартиры и дома, чтобы просто понять, что же они смогут купить, продав своё, понимаете?

Риелтор без опыта, не выяснив возможности для покупки, сразу будет звонить собственнику с просьбой показать объект, отнимая чужое время и возможно, уже представляя, что он купит на вырученные от сделки комиссионные. Вот вам и часть спроса рынка недвижимости.

Работать нужно с профессионалами рынка, которые к продаже объекта относятся взвешенно, которые не являются «голодными риелторами», у которых есть независимая финансовая подушка и, разумеется, опыт, имиджевая составляющая и статус. Извините, если меня унесло не по теме. Это к слову.

— Пенсионные накопления смогут снять 721 тыс. человек, то есть шесть процентов населения. Вы считаете, что у этого процента вкладчиков уже есть жилье и им не нужно тратить свои накопления на решение квартирного вопроса. На каких основаниях вы сделали вывод, что у них уже есть жилье, и они не нуждаются в нём?

— Да, я так считаю. Если это благонадежные вкладчики, чьи накопительные сбережения составляют, к примеру, 15-17 млн тг, неужели вы думаете, что у них нет недвижимости? Имеющие недвижимость сейчас будут просто в неё дополнительно инвестировать, поскольку альтернативы вложения средств достаточно мало. Те же вкладчики, кто жильем не обладает, их сбережения недостаточны для приобретения за полную стоимость.

Ситуацию с недостаточной суммой я описывала выше.

— Возможно, этот вопрос не вам, но, тем не менее, хотелось бы услышать ваше мнение. Почему жилье, которое строится по госпрограммам для населения с низкими и средними доходами, зачастую некачественное, имеет множество нареканий, иные из них уже в первые годы эксплуатации дают трещины, крен и так далее?

— Полагаю, что стоимость качественных стройматериалов превышает заложенные на строительство средства. По условиям тендера не все строительные компании укладываются в указанный бюджет. У квартир эконом класса главным преимуществом является цена, отсюда и недостатки в виде тонких стен, плохой звукоизоляции, квадратуры, качества отделки, высоты потолков и так далее. Объёмы строительства растут, темпы тоже, при этом не всегда используются качественные материалы.

Но не все дома, строящиеся по госпрограмме, возводятся из дешевых материалов. Думаю, эти вопросы нужно более тщательно регулировать путём недопущения демпинга среди участников тендера, а также ужесточением требований для участников государственных закупок, усилить контроль над соблюдением требований при возведении и вводе в эксплуатацию объектов.

— Как вы думаете, может, государству необходимо предпринимать другие шаги, другие меры, чтобы люди могли решить свои жилищные вопросы.

— Разумеется, поскольку на сегодняшний день рост цен на недвижимость превышает рост заработной платы казахстанцев. Это ведь несоразмерный доходам рост цен на жилье. У данной пенсионной программы есть недостатки.

— Какие?

— Помимо пенсионного бума, это чревато негативным настроением среди населения, чьи пороги недостаточны для снятия денег. Государству необходимо было сначала увеличить пенсионные взносы, а потом запускать программу. Обеспеченные вкладчики имеют хорошие пенсионные накопления, а у других их недостаточно.

Также, на мой взгляд, необходимо упростить процедуру получения займов именно для нуждающейся категории граждан, для некоторых получить кредит ввиду подтверждения дохода не представляется возможным, хотя доход, пусть и небольшой, у них есть.

Хочу особо подчеркнуть, что брать кредиты целесообразно в условиях стабильной экономики, а также непрерывного, гарантированного дохода. Приоритетным направлением любого государства является улучшение благосостояния населения, чтобы не было жестких социальных неравенств.

Это, конечно, громко сказано, но к этому необходимо стремиться. Это можно сделать путём повышения пенсий и пособий, предоставлением большего количества рабочих мест, особенно регулируя миграционные процессы.

Иными словами, чтобы люди были задействованы на местах, не преодолевая большие расстояния из пригородов и не бездельничая в провинциальных регионах. Увеличение заработной платы бюджетников – тоже один из вариантов улучшения качества жизни граждан. Сдерживание инфляционных процессов также является необходимой мерой. Уделять больше внимания малому и среднему бизнесу, поддержать эту нишу, не ущемляя и не сильно обременяя налогами. Одним словом, уровень бедности можно преодолеть путём экономических, социальных и политических механизмов.

— Можно ещё вопрос по ветхому жилью? В Алматы огромное количество старых двухэтажных каркасно-камышитовых домов, хрущевок, построенных ещё в 50-60-е годы прошлого столетия. Да, есть программа по их поэтапному сносу, но это дело продвигается очень медленно, сроки постоянно переносятся. Могут ли жильцы этих домов самостоятельно улучшить свои жилищные условия, не надеясь на государство? Есть ли для них какие-то альтернативные варианты?

— Снос аварийных и ветхих домов обходится государству недешево, поэтому часть из них сносится за счёт государства, а часть – за счёт инвесторов. Как раз на последних есть смысл сделать акцент, предоставив им возможность для выкупа и адекватной компенсации при сносе.

При возведении новых проектов на месте снесенных, как правило, увеличивается этажность до 20 этажей, что даёт возможность большего заселения потребителями.

Отвечая на вопрос, думаю, владельцы жилья могут проявлять больше инициативы, направляя запросы в ЖКХ и жилищную инспекцию о том, чтобы ускорить процесс по вопросу их дома. Вариант улучшения дома за счёт собственных средств жильцов, полагаю, очень затратный, но крайне необходимый, особенно, если дом находится уже не просто в ветхом, а в аварийном состоянии. Тут даже в терминологии разница, понимаете?

Ветхим считается дом с определенной степенью износа, зачастую более 70%. А аварийное жилье это уже потенциальная угроза, проживание в котором опасно. Чтобы признать дом аварийным, необходимо заключение КазНИИСА. Только на основании этого документа будут выделены средства на снос или реконструкцию дома.

Однозначного ответа я не могу дать, потому что чётко понимаю, что у жильцов есть недоверие по поводу справедливой оценки, замены или компенсации их жилплощади со стороны акимата или инвесторов. Зачастую застройщики сами вступают в переговоры с жильцами, предлагая выкуп или выделение квартир в новом доме. До помощи от государства или инвесторов, жильцы могут писать коллективные обращения в КСК по месту жительства с просьбой устранить неполадки, возникающие в домах ветхой постройки или за счёт общего сбора произвести ремонт. Все зависит от возможностей и размера возникшей проблемы.