В четвертом квартале 2025 года разница в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным жильем в Центральной России достигла космических 90%, следует из данных Росстата. При этом аналитики ЦИАН фиксируют начало сокращения разрыва в крупнейших городах страны в 2026 году. О том, что сейчас выгоднее с точки зрения соотношения цены и качества — новостройка или вторичка, — в материале NEWS.ru.
В четвертом квартале 2025 года Росстат зафиксировал рекордный дисбаланс в Центральной России: квадратный метр в новостройках стоил около 314 тыс. рублей, тогда как на вторичном рынке — 165 тыс. рублей. Разница достигла почти 90% (ещё в начале года она была 80–81%).
Однако столь драматичный разрыв отражает ситуацию на пике ценового перекоса. Как пояснил NEWS.ru президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин, на статистику сильно влияет смешение столичного региона (дорогие новостройки) с небогатыми областями ЦФО (дешевая вторичка). В реальности в Рязани или Новой Москве динамика будет отличаться в разы.
Если данные Росстата показывают «среднюю температуру по больнице», то аналитики ЦИАНа смотрят на рынок крупных городов в 2026 году и фиксируют другую тенденцию. По их оценкам, сейчас новостройки в мегаполисах дороже готового жилья лишь на 23%. Эксперты подчеркивают: это знаковый момент, так как разрыв впервые за пять лет начал сокращаться (ещё в декабре 2025-го он составлял рекордные 26%).
По словам доцента РЭУ им. Плеханова Марии Ермиловой, противоречия между статистикой нет — речь просто о разных срезах рынка. Центральная Россия показывает крайние перекосы, а усредненные данные по крупнейшим городам — реальную тенденцию к выравниванию, объяснила эксперт NEWS.ru.
Ключевая причина, по которой первичка так оторвалась по цене, — льготная ипотека прошлых лет. Она субсидировала спрос именно на новые дома. Девелоперы получили возможность поднимать цены быстрее инфляции, а покупатели — брать квартиры с низким ежемесячным платежом.
Сейчас, когда льготные программы свернуты, рынок начинает адаптироваться и продавцы вторички уже не так завышают ожидания.
По словам коммерческого директора Foresight Development Анны Шишкиной, в новостройках применяются современные материалы и принципиально иная инфраструктура. Для сегментов бизнес-класса и выше выбор очевиден. Это как с автомобилями: новые модели предлагают качественно лучшие характеристики и здоровое пространство для жизни, отметила она в разговоре с NEWS.ru.
«С точки зрения формирования здорового пространства и качества жизни, безусловно, квартиры в домах нового строительства обеспечивают качественную среду и инфраструктуру для жителей, за счёт этого стоимость их существенно выше морально устаревшего вторичного жилья», — добавила эксперт.
Она уточнила, что стоимость качественного вторичного жилья, расположенного в уникальных локациях или обладающих эксклюзивными характеристиками, остается неизменной, но так как такие лоты единичные, существенного влияния на статистику они не оказывают.
Президент РГР Артемий Шурыгин советует обратить внимание на «возрастную вторичку» — дома 5–10 лет. У них уже есть лифты и нормальные планировки, но нет дикой переплаты за «новизну». С точки зрения цены и качества сейчас это самый интересный сегмент, считает он.
Для тех, кто берет рыночную ипотеку или платит наличными, вторичка привлекательнее, полагает директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин. Цена здесь ниже, въехать можно сразу. По данным февраля 2026 года, на вторичку пришлось 73% всех ипотечных сделок — это красноречивый ответ реального спроса. Новостройка выигрывает только при наличии субсидированной ставки, готовности ждать и нацеленности на будущую ликвидность, отметил собеседник NEWS.ru.
Пять важных изменений для владельцев квартир в 2026 году
Досрочное погашение ипотеки: что выгоднее — уменьшить срок или платеж
Льготная ипотека выходит на вторичку: что изменится в условиях программы